السطحية (حق ـ)
عرفت المادة (994) من القانون المدني حق السطحية بأنه: «حق المالك في أبنية أو منشآت أو أغراس قائمة على أرض هي لشخص آخر». فحق السطحية إذن هو ملكية أبنية أو أغراس عائدة لشخص مستقلة عن ملكية الأرض العائدة لشخص آخر.
ويفترق حق السطحية عن الحق المترتب على سطح البناء، فحق السطحية حق ملكية مستقل على سطح الأرض، أما الحقوق المترتبة على سطح البناء فتُعد من الحقوق المتعلقة بملكية الطبقات، أي إنها ملكية مشتركة معدّة لاستعمال جميع ملاك الطبقات أو الشقق التي يتألف منها البناء كالمداخل والمصاعد والممرات والأسطح وغير ذلك.
يترتب على اعتبار حق السطحية بمنزلة حق ملكية قائم بذاته مايأتي:
ـ يجوز لصاحب حق السطحية، كما للمالك، أن يتفرغ عن حقه، أو أن يثقله برهن تأميني، أو أن ينشئ عليه حق انتفاع.
ـ لايجوز لكل من صاحب حق السطحية ومالك الأرض أن يطلب قسمة العقار لأنهما ليسا مالكين على الشيوع، بل كل منهما يعد مالكاً أجنبياً عن الأخر.
ـ ليس لصاحب حق السطحية استغلال جوف الأرض بفتح المقالع واستثمارها، بل يبقى ذلك حقاً خالصاً لصاحب الأرض. ثم إذا وجد كنز في الأرض المثقلة بحق سطحية فلصاحب الأرض الحق بثلاثة أخماس قيمة ذلك الكنز.
إنشاء حق السطحية
حظر المشرّع عند صدور القانون المدني عام 1949 إنشاء حق سطحية جديد، وقد كان في ذلك على صواب لأن الوضع القانوني الناجم عن هذا الحق يخالف القاعدة الأساسية القائلة «أن ملكية الأرض تشمل ملكية ما فوقها وما تحتها». أضف إلى ذلك أن التجارب دلت على أن فصل ملكية الأرض عن ملكية ما فوقها من بناء أو غراس لا يأتلف مع طبيعة الاستثمار ويعرقل التقدم الاقتصادي.
وكان حق السطحية في السابق ينشأ بإحدى طريقتين:
الأولى: عن طريق التعاقد كأن يؤجر المالك أرضه لشخص آخر، ويجيز له إنشاء الأبنية وغرس الأشجار وتملك ذلك.
والثانية: عن طريق التقادم، بحيث يضع شخص يده على بناء أو أشجار ثم يتملكها بعد مدة معينة، لكن في الواقع يندر ما يتحقق اكتساب حق السطحية بالتقادم، لأن واضع اليد لا يقتصر على المطالبة بحق السطحية بل هو يطالب بالسطحية والأرض معاً.
وعلى كل إن حق السطحية المنشأ أصولاً قبل الحظر التشريعي يبقى نافذاً ومنتجاً جميع آثاره، إعمالاً لمبدأ عدم المساس بالحقوق المكتسبة في ظل النصوص القانونية القديمة.
سقوط حق السطحية
يسقط حق السطحية بأحد سببين:
أـ باتحاده مع ملكية الأرض في شخص واحد، وهذا يكون بانتقال حق أحد المالكين للآخر أو انتقال الحقين معاً إلى الغير بطريقة من طرائق التملك كالإرث، أو الوصية أو الهبة.
ب ـ بهدم الأبنية أو قلع الأشجار القائمة على الأرض، ذلك أن حق السطحية مقيد وجوده ببقاء هذه الأبنية أو الأغراس، فإذا زالت وجب اعتباره منتهياً.
الياس حداد
المراجع
الموسوعة العربية
التصانيف
الأبحاث